점유취득시효 완성자가 소유권을 새로 취득한 제3자로부터 토지인도청구를 당할 수 있다?

20년간 소유의 의사로 평온, 그리고 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기를 통해 그 소유권을 취득한다(민법 245조 1항)는 민법 규정에 따라 점유취득시효가 완성될 경우 소유권을 취득할 수 있습니다. 점유자는 소유자를 상대로 시효완성을 이유로 소유권이전등기청구권을 갖게 되는 것입니다.

그러나 점유취득시효가 완성되었어도 처분금지가처분 등을 하지도 않고 시효 완성자인 토지 점유자가 본인의 명의로 등기하지 않은 사이 원 토지소유자가 제3자 명의로 소유권이전등기를 경료 해버렸다면 오히려 소유권이전등기가 완료된 제3자로부터 토지인도청구를 당하는 입장에 놓일 수도 있습니다. 점유취득시효 완성자와 소유권을 새로 취득한 제3자 사이에서 발생하는 분쟁은 어떻게 될까요?

점유취득시효 주장 중 해당 토지가 경매를 통해 그 소유권이 제3자에게로 넘어가 버리면 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 토지가 경매로 넘어가는 상황에서 토지가 낙찰전이더라도 이미 이에 대한 경매개시결정이 있으면 압류의 처분금지효과가 발생해 낙찰자에 대해 시효취득을 주장할 수 없게 됩니다. 오히려 낙찰자는 소유권에 기해 점유취득시효 완성자에게 토지인도 청구가 가능해지는 것입니다.

부동산에 대해 점유취득시효가 완성되었더라도 이를 등기하지 않은 사이 해당 부동산에 대해 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐졌다면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없고, 제3자의 이전등기 원인이 점유자의 취득시효 완성 전의 것이더라도 마찬가지(대법원 97다45402 판결)라는 판례를 보더라도 낙찰자는 점유취득시효 완성자를 상대로 소유권에 기한 토지인도청구가 가능해지는 것입니다.

점유취득시효가 완성됨을 원인으로 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 시효완성 당시의 소유자입니다. 시효완성 당시의 소유자가 아니라 시효의 완성사실을 알면서 소유자로부터 해당 부동산을 매수해 소유권이전등기를 마친 자라고 해도, 소유자와의 사이에서 소유권이전등기의무를 인수해 이행하기로 묵시적 또는 명시적으로 약정하는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 소유권이전등기의무를 승계하지는 않습니다(대법원 93다50666,50673 판결).

이것은 점유취득시효 기간이 완성된 점유자가 그 완성 당시의 소유자를 상대로 소유권이전등기청구권을 보전하고자 처분금지가처분 결정을 받아 등기를 마쳐뒀더라도 마찬가지입니다. 부동산처분금지가처분 등기가 유효하게 기입된 이후에도 가처분채권자의 지위만으로는 가처분 이후에 경료 된 처분등기의 말소청구권은 없으며, 이후 가처분채권자가 본안 승소판결에 의해 등기의 기재를 청구할 수 있게 되면 가처분등기 후 경료 된 가처분내용에 위반된 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐입니다.(대법원 95다53768 판결).

하지만 점유자는 점유취득시효 완성 당시 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 상실하는 것은 아니라는 점에 주목해야 합니다. 소유자의 점유취득시효 완성자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능이 되는 것일 뿐입니다. 어떠한 사유로 시효 완성 당시의 소유자에게 다시 소유권이 회복되는 경우에는 원칙적으로 점유자는 소유자에게 취득시효 완성을 주장할 수 있게 됩니다(대법원 90다14225판결). 물론 이러한 특별한 사정이 없는 경우라면 새로운 소유자로부터 토지인도청구를 당하게 되는 것입니다.

이렇듯 사안에 따라 그리고 상황에 따라 소송의 승패는 달라질 수 있습니다. 점유취득시효의 주장이 받아들여 질 수도 있고, 반대로 토지소유자의 토지인도청구가 인용될 여지도 있는 것입니다.