민법 제245조의 규정에 의해 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 점유시효취득의 대상이 되는 부동산이 공유지분인 경우에는 여러 다양하고 복잡한 문제들이 발생할 수 있습니다.

토지 공유자들 사이에서 점유취득시효의 주장이 가능할까

가령 공유하고 있는 한 필지의 토지 위에 두 개의 건물이 들어서 있다면, 그 중 한 건물의 소유자가 자신의 토지에 대한 지분을 넘어서는 부분에 대해 20년 넘게 점유하고 있다면 자신의 공유지분을 넘어서는 해당 부분에 대해 다른 토지 공유자에게 점유취득시효를 주장할 수 있는 걸까요?

공유토지의 경우 공유자 1인이 그 전부를 점유하고 있더라도 특별한 사정이 없는 한 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율 범위 내에서는 타주점유(대법원 94다19884 판결)라고 보는 것이 판례의 기본 태도입니다. 이러한 판례의 태도에 따라 기본적으로는 공유자가 다른 공유자에게 공유지분을 넘어 점유한 부분에 대해 시효를 주장하는 것은 인정될 수 없습니다.

구분 소유적 공유관계라면

하지만 공유자 사이의 관계가 구분 소유적 공유관계(일명 상호명의신탁)라면 취득시효의 주장이 전면적으로 부정되지는 않습니다. 공유자들이 분할 전 해당 토지의 전체면적 중 각 점유부분을 구분소유하게 된다고 믿고 그 각 점유부분의 대략적 면적에 해당하는 만큼의 지분에 대해 소유권이전등기를 경료 받았다면 등기부상으로 공유자들이 각 토지의 일부 공유자로 되어 있더라도 그 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수 없다(대법원 2001다50531 판결)는 것이 판례의 태도이기 때문에 시효를 주장할 수 있게 됩니다.

하지만 구분 소유적 공유관계에 있는 토지 중 공유자 1인이 특정 구분소유 부분에 대해 점유취득시효를 완성한 이후 다른 공유자의 특정 구분소유 부분이 타인에게 양도되고 그로 인해 토지 전체의 공유지분에 관한 지분이전등기가 경료 되었다면 시효가 완성된 특정 구분소유 부분 중 다른 공유자 명의의 지분에 대해서는 소유명의자가 변동된 경우에 해당되기 때문에 점유자는 취득시효의 기산점을 임의선택해 주장할 수 없습니다.

공유토지 일부에 대해 점유취득시효가 완성되었다면 소유권이전청구의 상대방은

타인의 공동소유 토지 일부를 20년 이상 자기 소유로 알고 건물도 짓고 점유하던 중 해당 토지 공유자 중 1인으로부터 그 토지부분의 지상에 있는 건물을 철거하도록 청구를 당하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이에 대응해 시효를 주장하고 해당 토지부분에 상당한 지분의 이전등기철차를 이행하라는 소송을 제기해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 때 토지 공유자 전원을 상대로 소송을 제기해야 하는 걸까요?

수인이 토지를 공유하는 경우 공유자들의 소유권이 지분의 형식으로 공존하더라도 그 처분권이 공동에 속하는 것은 아닙니다. 따라서 공유토지의 일부에 대해 점유취득시효완성을 원인으로 해당 시효취득 부분에 대해 공유자들을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소송은 필요적 공동소송은 아니게 되는 것입니다(대법원 93다32880, 93다32897 판결). 때문에 토지공유자 전원을 상대로 하여 소송을 제기할 수도 있고, 토지공유자 중 1인을 상대로만 소송을 제기할 수도 있는 것입니다.