채무자인 동생과 아파트 매매계약을 체결하고 매매대금을 전부 지급한 이후에 소유권이전등기까지 가져왔는데 어느 날 동생의 채권자중 한 명으로부터 사해행위 취소 및 원상회복 청구 소송을 당하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이렇듯 친족 간에 이뤄진 부동산 거래 행위는 사해행위에 해당되는 걸까요?

사해행위(詐害行爲)란

채무자가 채권자를 해하는 것을 알면서도 자신의 재산을 은닉, 손괴 혹은 제3자에게 증여하는 등의 방식으로 채무자 자신의 총 재산이 감소되는 결과를 가져오는 법률적 행위로 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 것을 의미합니다. 이 경우 채권자는 채무자와 법률행위를 한 수익자 혹은 전득자를 상대로 해당 법률행위의 취소 및 원상회복 청구소송을 제기해 채무자 재산을 환원시키고 강제집행을 실현하게 됩니다. 

언제라도 사해행위 취소소송의 피고가 될 수 있어

매우 싼 가격에 시장에 나온 급매물이 아니고 적정한 가격으로 부동산 거래를 했더라도 부동산 매도인이 빚을 지고 있는 채무자인 경우라면 매도인의 채권자로부터 언제라도 소송을 당할 잠재적인 위험에 노출됩니다. 채권자의 입장에서 보면 채무자의 부동산 처분행위가 부정한 거래 또는 통정 허위의 가장매매로 보일 수 있어 취소소송을 제기하는 것입니다. 

사해의사의 입증 책임은

사해의사에 대한 입증책임은 사해행위를 주장하는 채권자가 부담하는 것도 아니고, 채무자가 부담하는 것도 아닙니다. 수익자나 전득자의 사해의사는 추정 받게 되어, 수익자나 전득자 스스로 자신의 선의를 입증해야 하는 것입니다. 채무자와 특수한 관계에 있지 않고, 채무자의 채무초과사실도 인지하지 못했으며, 정상적인 절차에 따라 거래를 진행한 사실 등 매수 경위에 대해 객관적 자료를 제시하여 선의였음을 주장, 입증해야 합니다. 

그렇다면 친족 간의 거래행위는?

일단 친족과의 거래는 가급적 피하는 것이 좋습니다. 적정한 가격으로 부동산 거래가 이뤄졌더라도 친족 간의 거래는 사해의사가 있다는 의심을 받아 취소소송에서 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. 일반적으로 채무초과 상태에서 채무자가 친족인 동생에게 자신의 유일한 재산을 처분하는 행위는 사해행위가 될 수 있음으로 보는 것이 판례입니다. 다만 친족 간의 거래행위로 취소소송을 당하더라도 채무자가 처분한 재산 이외에 다른 재산이 있어 채무초과 상태가 아니었던 점, 사해의사가 없었다는 점 등을 적극적으로 입증한다면 분쟁에서 벗어날 수 있습니다.