수익형호텔을 분양하는 시행사, 호텔 각 객실의 수분양자들과 운영위탁계약을 체결한 호텔운영사가 분양계약과 동시에 운영위탁계약을 체결했으나, 위탁운영사가 수익금의 지급을 제대로 이행하지 못할 경우 분양계약해지 및 운영위탁계약해지와 관련해 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

위탁운영사는 분양받은 각 구분소유자들에게 입실 지정일로부터 만 2개월이 경과한 날 다음 달부터 1년간은 확정수익금을 지급, 그 이후부터는 운영수익에 따른 수익률로 정산하는 운영위탁계약을 체결하는 경우가 많습니다. 

민법 제640조는 건물 기타 공작물 임대차의 경우 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우 임대인은 계약해지가 가능한 것으로 규정하고 있어 위탁운영사가 호텔 운영의 확정수익금의 일부와 그 이후의 수익금을 제대로 지급하지 못하는 상황이라면 위탁운영계약을 적법하게 해지할 수 있고, 계약을 해지함에 따라 각 구분소유자들에게 원상회복을 위해 수익형호텔의 객실을 인도하도록 청구하는 것이 가능합니다. 

분양계약의 효력은 유지하고 운영위탁계약만 해지할 수 있을까

위탁운영사의 불성실하고 방만한 경영으로 인해 수익금을 지급하지 못해 분양받은 각 구분소유자들이 채무불이행을 원인으로 운영위탁계약을 해지하는 것에 대해 위탁운영사 측이 계약 체결 당시 위탁증서 및 확정수익 지급 보증서 등을 발행하는 과정에서 운영위탁에 대해서는 분양계약의 특약사항일 뿐, 별도의 계약서가 작성되지 않은 점을 들어 분양계약과 운영위탁계약이 불가분적 결합관계로 분양계약은 유지하고 운영위탁계약만 별도로 해지할 수는 없다고 항변하는 경우도 있습니다. 

이럴 경우 각 구분소유자들은 분양계약 효력은 그대로 유지하고 운영위탁계약만 별도로 해지해 원상회복으로 각 객실의 인도를 구할 수 있을까요?

별도의 운영위탁계약서 작성 없이 분양계약의 특약사항으로 운영위탁이 전제되어 계약이 체결되었다면 각 계약은 그 성립 단계부터 긴밀한 관계에 있다고 볼 수는 있습니다. 하지만 분양계약과 운영위탁계약이 긴밀한 관계로 성립되었다고 해도 운영위탁계약의 종료와 분양계약이 반드시 운명을 같이 한다고 볼 수는 없습니다. 따라서 분양계약의 효력은 그대로 유지한 채 운영위탁계약만을 별도로 해지할 수 있고, 그 원상회복을 위해 위탁운영사는 구분소유자들에게 전유부분을 인도할 의무가 있다(대구고등법원 2017나23302 판결)고 볼 수 있습니다.