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매년 여름철 폭염이나 겨울철 화재로 인해 양계장의 닭과 병아리들이 폐사했다는 뉴스 소식을 접하곤 한다. 2016년 여름 충북 영동의 최대 양계장에서는 폭염으로 매일 닭이 300마리씩 폐사가 속출했고, 그해 겨울 충남 부여의 어느 양계장에서는 화재로 인해 병아리 3만 8천 마리가 폐사했다. 2018년에도 충남 논산의 한 양계장에서 원인을 알 수 없는 불이 나면서 병아리 3만 마리가 죽기도 했다.

폭염이나 한파에 대비해 여러 자기 대응 설비를 갖춘 첨단 양계장 농장의 경우에도 속수무책으로 이런 사고는 피할 수 없는 경우가 발생한다. 이런 사고 이외에도 조류독감 사태 등 예기치 못한 사고나 혹은 경영난을 견디지 못하게 되는 경우에 양계장 농장 전체에 대한 부동산 매매계약이 이루어지기도 한다.

부동산 매매와 관련된 법률은 매우 다양하고 복잡하다. 보통 부동산 매매계약과 관련하여서는 민법만이 적용되는 것으로 생각하기 쉽다. 그러나 부동산 매매계약과 관련하여서는 공인중개사법, “부동산 거래신고 등에 관한 법률”, 부동산등기법, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 소득세법, 주택법, 지방세법, 토지이용규제 기본법 등 쉽게 생각하지 못하는 여러 가지 법률의 적용을 받을 수 있게 된다.

양계장 농장의 시설 부지와 부분건물 일체에 대한 매매계약의 경우에도 마찬가지이다. “부동산 거래신고 등에 관한 법률”과 관련된 문제로 인해 부동산 매매계약이 해제되면서 매도인과 매수인 사이에서 소송분쟁이 발생하기도 한다.

닭·메추리사육 시설 부지와 부분건물 일체에 대해 매매대금 총 10억6,000만원, 계약금 1억 5,000만원으로 하는 부동산 매매계약이 체결되었다가, 부동산 거래신고를 앞두고 매도인과 매수인 사이에서 신고액에 대한 이견이 생기면서 소송분쟁이 발생한 최근의 실제 사례도 찾아볼 수 있다.  

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매도인이 부동산 거래신고 금액을 5억 원으로 하자는 요구에 매수인이 매매대금 전부를 신고하거나 8억 원으로 신고하자고 거절했던 경우인데, 이후 계약금을 받아가고 매매계약은 없던 것으로 하자는 매도인 측의 이행거절을 이유로 매수인이 매매계약을 해제하면서 계약금 및 위약금 청구 소송을 제기했던 사례이다.

법무법인 혜안 부동산전문센터의 곽정훈 변호사는 “기본적으로 부동산 매매계약의 경우 민법 제565조의 해약금에 관한 규정이 적용된다. 계약금이 지급된 경우 중도금 지급 이전까지는 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하면서 부동산 매매계약을 해제할 수 있게 된다. 이른바 해약금에 의한 부동산매매계약해제이다”라는 설명이다.  

“그러나 중도금의 지급이나 매매목적물의 인도와 같이 채무이행 행위에 착수한 경우에는 해약금에 의한 매매계약 해제가 불가능해진다. 부동산 매매계약의 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또한 계약이 이행될 것으로 기대하고 있기 때문에 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있어 이를 방지하고자 민법 제565조에서는 해제권의 행사시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한하고 있는 것이다”고 밝혔다. 

또한 “물론 부동산 매매계약의 당사자 일방이 이행에 착수한 이후에도 상대방의 이행지체, 이행거절 또는 이행불능의 사유가 있게 되면 법정해제권이 발생하여 부동산매매계약해제를 할 수 있게 된다. 매매계약이 해제되면 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복 의무가 발생하게 되고, 계약해제로 인해 손해가 발생한 경우 손해배상청구 또한 가능할 수 있다. 별도의 위약금 약정이 있는 경우에는 약정된 위약금의 청구도 가능하게 된다”고 덧붙였다.