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지난 주 베트남 하노이에서는 제2차 북·미 정상회담이 있었다. 동해·서해선 철도 및 도로 착공 등 남·북 경제협력에 대해 밝혔던 지난 남·북 정상회담의 평양공동선언 이후 그 영향으로 인해 최근까지 남·북 접경지역의 토지 가격이 오르는 현상을 보여주고 있다.
토지 가격이 상승한 남·북 접경지역의 경우 지적도만 보고 토지를 매입하려는 외지인들이 몰려들고 있을 정도로 접경지역 부동산 거래가 들썩이고 있고, 이에 편승한 기획부동산 업체들마저 기승을 부리고 있는 상황이다.
특히 기획부동산 업체를 통해 토지를 매입하는 경우 주의해야 할 사항들이 많다. 지분 쪼개기 방식으로 토지를 판매하기 때문에 토지 매입후 등기부등본을 발급받아 보면 공유지분권자가 수백 명에 이르는 극단적인 경우도 찾아보게 된다. 기획부동산 업체를 통한 토지 매입이 더욱 문제인 것은 실제로는 “출입로”가 없어 들어갈 길 없는 “맹지”이거나 개발이 어려운 토지를 매입한 경우가 많기 때문이다.
사방이 전부 타인 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 필지의 토지를 “맹지”라고 한다. 매입한 토지가 맹지인 경우 도로에서 멀리 떨어져 있고 출입로가 없기 때문에 제구실을 못하는 눈 먼 토지가 되는 경우가 대부분이다.
건축법상 도로에 2m 이상 접하여 있지 않으면 건축행위가 불가능하게 되어 개발은 꿈도 꾸지 못하고, 맹지에서 벗어나지 못하는 이상 딱히 활용할 수 있는 것이 농사 이외에는 없는 경우가 많다.
건축법을 보더라도 건축물의 대지는 2미터이상을 도로(자동거만의 통행에 사용되는 것을 제외)에 접하여야 한다. 건축물의 대지가 2m 이상을 도로에 접하지 아니하는 경우에는 건축법에 의하여 건축이 금지되거나 사실상 건축이 불가능한 나대지가 될 뿐이다.
맹지에서 벗어날 수 있는 방법은 여러 가지가 있을 수 있다. 먼저 인근 진입도로 부분의 토지 소유자로부터 “토지사용 승낙서”를 받아 도로를 개설하는 방법이 있다. 그리고 “진입도로에 해당하는 토지를 매입”하여 진입도로를 개설하는 방법도 있다.
하지만 토지사용 승낙의 경우에는 승낙을 주고받은 현재 당사자 사이에서만 승낙의 효력이 있어 추후 토지 소유권에 변동이 생긴다면 새로운 토지 소유자에게는 그 효력을 주장할 수 없을 수도 있다. 게다가 현실적으로 토지사용에 대한 승낙을 받아내기도 어렵다.
“진입도로에 해당하는 토지를 매입”하는 방법도 토지 매입비용이 감당이 되지 않거나, 토지 소유자가 매도할 의사가 전혀 없는 경우라면 무용지물이 된다.
법무법인 혜안 부동산전문센터의 곽정훈 변호사는 “토지사용 승낙서를 받지 못하거나 진입도로에 해당하는 토지를 매입하지 못하더라도 민법 제219조의 '주위토지통행권' 주장을 통해 통행로를 확보하여 출입로 없는 맹지에서 벗어날 수 있다. 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다”고 설명했다.
또한, “주위토지통행권은 공로와 사이에 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정하는 것이기 때문에, 통행로의 폭이나 위치, 통행방법 등은 피통행지 소유자에게 손해가 가장 적게 되도록 하여야 한다. 이 경우 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상해야 한다”며 “분할로 인해 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 보상의 의무 없이도 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다”는 점을 덧붙여 설명했다.
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr
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