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부동산 경매에서 입찰자가 입찰실수를 하는 경우를 종종 보게 된다. 특히 입찰가 뒤에 ‘0’을 하나 더 붙이는 경우가 있는데, 이는 매우 치명적인 결과로 다가올 수 있다. 심지어 입찰가 뒤에 ‘0’을 3개나 붙이는 실제 입찰실수 사례도 찾아볼 수 있다. 부동산경매 입찰자의 ‘0’ 하나 실수로 인해 입찰자가 치러야만 하는 대가는 매우 쓰다.
경매법원에 매각허가결정취소신청과 입찰보증금반환신청을 뒤늦게 해보지만 입찰보증금을 날려버리는 최악의 낭패를 경험할 수도 있다. 2017년 기준 낙찰자가 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하지 못해 국고로 몰수되는 입찰보증금이 건수로는 3,600여건에 이르고 액수로는 총 780여억 원에 달하는 등 매년 몰수되는 입찰보증금은 거의 800억 원대에 이르는 실정이다. 대부분 실수로 감정가 대비 입찰가를 터무니없게 고가로 쓰거나 권리분석을 잘못하여 보증금을 포기한 경우라는 분석이다.
최근 OO시 OO구 소재 전용면적 90.7㎡인 도로가 공유물분할을 위한 형식적 경매가 진행되어 사상 초유의 낙찰가인 101억 원에 낙찰되는 일이 있었다. 공유지분권자들 사이에서 공유물분할에 관하여 협의가 이루어지지 못하자 법원을 통한 공유물분할 소송이 진행되어 경매 매각 분할이 진행되었던 것인데, 이 경우도 경매입찰자의 입찰실수가 있었던 것일까.
속사정을 자세히 들여다보면 입찰실수로 인해 사상 초유의 고가로 낙찰이 된 것은 아니고, 대규모 주상복합단지 추진 사업을 진행 중인 지역주택조합이 사업추진에 장애물이 되었던 사업부지 내 ‘토지의 일부지분에 설정된 근저당권’을 해결하기 위해 고가로 낙찰을 받았던 사정이 있다. 그렇다면 ‘공유토지 일부지분에 설정된 근저당권’이 왜 문제가 되었던 것일까.
사정을 보면 사업부지에 해당하는 토지의 일부지분에 130억 원대의 근저당권을 설정한 어느 개발업자가 합의금으로 100억을 요구하면서 주택사업 추진에 걸림돌이 되었고, 이에 지역주택 조합원 400여명이 4.5평에 135억 근저당권 설정은 너무 가혹하다며, 근저당권 설정 해지를 요구하는 시위까지 벌이면서 분쟁은 최근까지도 끝날 기미를 보이지 않는 듯 했다.
하지만 최근 사업부지에 해당하는 토지 일부지분에 설정된 근저당권을 없애버리기 위해 공유물분할을 위한 형식적 경매 절차에 들어가면서 과감하게 초고가로 해당 토지를 낙찰 받아 버리는 결단을 내렸던 것이다. 물론 근저당권자가 해당 토지를 낙찰 받아 소유권을 확보함으로써 일명 ‘알박기 논란’이 계속될 위험성도 충분히 존재했지만, 결국 지역주택조합이 공유물분할을 위한 형식적 경매를 통해 해당 토지를 낙찰 받으면서 근저당권을 말소시킬 수 있었던 것이다.
법무법인 혜안 부동산전문센터의 곽정훈 변호사는 “그 밖에도 공유지분에 근저당권이 설정되어 있어 분쟁이 생기는 경우는 손쉽게 찾아볼 수 있다. 특히, 공유부동산의 일부지분에 근저당권이 설정된 상태에서 공유물분할 소송을 통해 현물분할이 진행되어 버리면 문제가 커질 수 있다. 본인이 설정하지 않은 근저당권임에도 공유물분할 소송을 통해 현물분할이 되면서 다른 공유지분권자의 공유지분에 설정되었던 근저당권이 분할된 자신의 부동산에 여전이 따라 올 가능성이 있기 때문이다”고 설명했다.
그는 또한 “다른 공유지분권자의 공유지분에 설정된 근저당권 등의 담보물권은 공유물분할 소송을 통한 현물분할 이후에도 근저당권을 설정한 공유지분권자에게 분할된 부분으로 당연하게 집중되어 이전되는 것으로 오해하기 쉽다. 하지만 일부지분에 설정된 근저당권은 근저당권을 설정한 공유지분권자에게 분할된 부분으로 당연하게 집중되는 것이 아니고, 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율 그대로 존속하는 것이라서 결국 분할된 각 부동산이 근저당권의 공동담보가 되어버리는 결과가 될 수 있으니 이점에 주의해야 한다"고 덧붙였다.
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr
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