[파이낸셜뉴스] 최근 분양권 거래가 늘고 있는 가운데 자칫 취득세 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 요망된다. 특정 시점 이후 취득한 분양권은 취득 당시부터 주택 수에 포함돼 건물 완공(입주)이 아닌 취득시점이 취득세 부과 기준이 된다.
예를 들어 기존 2주택자가 추가로 분양권을 취득시 나중에 기존주택(2주택)을 다 팔고, 새로 산 분양권 아파트에 입주해도 3주택자로 간주돼 취득세 중과를 적용받는다.
27일 세무업계에 따르면 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권에 대해서는 취득시점부터 주택 수에 포함되고, 그 기준에 따라 취득세를 부과하는 조항에 대한 문의가 늘고 있다. 분양권을 산 뒤 뒤늦게 이 같은 사실을 알고 세무 상담에 나서는 경우가 적지 않다.
법 조항을 보면 기존 1주택 상태에서 2020년 8월 12일 이후 분양권을 매입하면 그 순간부터 2주택자로 간주된다. 2주택자가 추가로 분양권을 매입하게 되면 3주택자가 되는 셈이다. 취득세는 분양권 주택 완공시 납부하지만, 취득세율 적용 기준 날짜는 분양권 취득시점을 기준으로 하는 것이다.
실제로 직장인 김모씨는 2주택 상태에서 최근 서울의 한 아파트 분양권을 취득했다. 세무상담 과정에서 이 같은 사실을 알고 절세 전략을 어떻게 할까 고민 중이다. 기존 2주택을 다 팔고 새 주택(분양권)을 취득(입주)해도 3주택자로 간주돼 고율의 취득세를 부담해야 하기 때문이다.
3주택자가 되지 않기 위해서는 분양권을 파는 것이 한 방법이다. 다만 양도소득세가 만만치 않다. 분양권 양도소득세 세율은 보유기간 1년 미만 77%(부가세 포함), 1년 이상은 66% 등 고율의 세율이 적용되기 때문이다.
1주택자인 박 씨도 분양권을 취득하면서 고민에 빠졌다. 일시적 2주택자의 경우 새 주택 취득일(분양권 주택 입주일)로부터 3년 내에 종전 주택을 처분하면 취득세는 물론 양도세도 1주택자로 혜택을 받는다.
우병탁 신한은행 부동산팀장은 “일시적 2주택자의 경우 분양권 주택 취득세를 낼 때 3년 내에 기존 주택을 팔 거라는 가정 하에서 1주택 기준으로 납부하거나, 아니면 일단 2주택 기준으로 세금을 납부하고 나중에 주택을 팔면 취득세를 돌려 받는 것을 택할 수 있다”고 말했다. 즉 박 씨 입장에서는 두 가지 중 하나를 선택해야 하는 셈이다.
이 같은 규정은 과거 2020년 ‘7·10 부동산 대책’ 때 만들어졌다. 당시 문재인 정부는 분양권이 주택 수에서 빠져 투기적 수요가 몰리고 있다고 판단했다.
이에 따라 다주택자 취득세 세율을 인상하면서 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권, 분양권, 오피스텔 등을 취득당시부터 소유 주택수로 간주했다. 즉, 이 규정에 따라 분양권 취득 당시의 주택 수에 따라 취득세 중과가 결정되게 됐다.
우 팀장은 “분양권 취득자 중 이 같은 규정을 잘 모르는 분들이 적지 않다”며 “분양권 취득 전에는 자신의 상황에 맞는 세무 전략을 사전에 면밀히 검토해야 한다”고 조언했다.
한편 윤석열 정부가 추진 중인 다주택자 취득세 중과세 완화 방안은 야당 반대로 아직도 국회에 계류중이다. 일각에서는 무산될 수 있다는 관측도 나오고 있다.
정부는 조정지역 내 2주택자가 집을 취득할 때 세율을 8%에서 1~3%로 줄이고, 3주택자 또는 법인의 취득세율도 12%에서 6%로 낮추기로 했다. 비규제지역 역시 3주택자 취득세율이 8%에서 4%로, 법인과 4주택 이상 취득세율은 12%에서 6%로 줄이는 게 핵심이다. 적용시점도 잔금 지급일이 2022년 12월 21일 이후인 경우 소급적용 한다는 계획이다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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