부동산 특수업무

토지개발 및 시행(PF)

토지개발 및 시행(PF)이란?

부동산개발사업은 토지 또는 건물 등의 부동산을 새로운 형태로 개발한 후 분양, 임대 또는 운영하는 사업을 말하는데,
토지개발 및 시행(PF) 사업은 특정 부지를 대상으로 최적의 사업계획을 통해 시행사의 부지개발 노하우와 아이디어를
실현시키는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)를 활용한 토지개발방식입니다.

토지개발 및 시행(PF) 관련 당사자

  • 개발사업의 주체

    시행사

  • 공사수행

    시공사

  • 파이낸싱

    대주

  • 부동산 신탁

    신탁회사

  • 분양

    수분양자

  • 펀드투자

    펀드 투자자

  • 펀드운영

    자회사운용회사 수탁회사

토지개발 및 시행(PF)사업의 관련 당사자는 다양합니다. 개발사업의 주체인 ‘시행사’, 공사를 수행하는 ‘시공사’,
파이낸싱을 맡는 ‘대주’, 부동산 신탁을 담당하는 ‘신탁회사’, 개발사업의 결과물을 분양 받는 ‘수분양자’ 가 기본적인 당사자가 됩니다.
하지만 시행방식이 복잡해지면 시행주체가 바뀌는 경우도 있습니다. 펀드가 개발사업에 대출을 하게 되면 펀드에 투자한 ‘투자자’,
펀드운영을 맡는 ‘자산운용회사·수탁회사’ 등이 사업에 개입하기도 합니다.

토지개발 및 시행(PF) 사업 당사자들 간의
기본 계약

시행사와 스폰서인 출자자 간의 시행사 경영 및 수익배분에 관한 내부 약정

시행사와 대주 간의 PF대출약정, 담보계약 (예금근질권, 보험근질권, 주식근질권, 부동산근저당권, 양도담보권, 연대보증서,
시행권포기각서, 시공권포기각서, 채무인수약정, 책임준공확약, 추가출자약정, 자금보충약정 등)

시행사와 신탁회사 간의 부동산담보신탁계약, 대리사무계약

시행사와 시공사 간의 공사도급계약

토지개발 및 시행(PF) 소송 분쟁

토지개발 및 시행(PF) 사업의 시작단계에서 시행사는 사업부지 매입, 사업부지에 대한 법률상, 사실상 제한의 제거, 건물의 철거, 임차인 등
점유자의 이주 및 사업부지 명도완료 등의 역할을 수행하게 되는데, 특히 사업시행 초기에 사업부지 매입과정에 문제가 발생하여
토지소유주와 소송분쟁을 일으키는 경우도 흔히 있습니다.

토지개발 및 시행(PF) 사업은 사업진행 단계에 따라 분쟁이 발생하면 사업진행 단계별로 검토해야 할 법적 쟁점들이 다양하고
분쟁 양상도 달라질 수 있습니다. 다양한 이해당사자들의 이익이 충돌하기 때문입니다. 부동산법률전문가의 도움 없이는
관련 소송 진행은 엄두도 못 낼 정도인 것입니다. 토지개발 및 시행(PF) 사업 실패 시 소송 분쟁은 예견되어 있기 때문에
부동산법률전문가의 조력은 필수가 되어야 합니다.

주요쟁점
  1. 01

    작성에 신중을 기해야 하는 토지매매계약서

    PF토지개발사업을 진행하는 업체 측에서는 사업 부지를 위한 토지를 매입하는 과정에서 매매계약서상 토지매도인의 의무 이행을 담보하기 위해 중도금을 수령한 후 계약금 및 중도금의 120%을 채권최고액으로 하는 근저당을 설정을 요구하기도 하고, 심지어는 중도금 수령 후 해당 토지에 대한 지상권을 설정을 요구해 오는 경우도 있습니다.

    따라서 PF토지개발사업 관련 토지매매 계약서 작성은 신중을 기해야 토지매매분쟁을 막을 수 있습니다. 만약 토지 소유권 이전을 개발행위 준공 이후에 진행하는 것으로 매매계약서가 작성되는 경우라면 경우에 따라 잔금 수령 이후에도 소유권을 이전하지 못해 세금 등 각종 부담을 매도인이 부담하는 불리한 상황에 놓일 수도 있기 때문입니다.

    중도금 수령 이후 해당 토지에 대한 근저당 설정을 요구하는 것은 매매대상 토지에 대한 이중매매 방지의 목적으로 볼 수 있겠지만, 추가로 지상권 설정까지 요구하는 것은 중도금만 받고 토지 사용권을 매수인에게 넘겨주는 결과를 초래할 수도 있어 문제가 더욱 심각해질 수 있습니다.

  2. 02

    토지매매계약 시 시행사가 토지사용승낙서를 요구하는 경우

    PF토지개발사업은 금융이 개입되어 있어 거래관계가 더욱 복잡해지는데, 개발사업의 주체인 ‘시행사’, 공사를 수행하는 ‘시공사’, 파이낸싱을 맡는 ‘대주’, 부동산 신탁을 담당하는 ‘신탁회사’, 개발사업의 결과물을 분양받는 ‘수분양자’ 등 관련 당사자가 많은 만큼 문제가 발생할 여지도 많아집니다.

    따라서 시행사와의 토지매매계약서 내용은 사업이 진행되지 못했을 때 토지를 다시 인도받는 것과 손해배상을 받기 위해서라도 중요할 수밖에 없고, 사업이 신탁되었을 때는 신탁계약서, 대출계약서 등에 토지매매대금을 우선 확보하는 방법과 대비가 반드시 있어야 합니다.

  3. 03

    신탁된 부동산에 가압류 및 강제집행이 가능할까

    신탁법이 적용되는 신탁의 경우 신탁법 제22조 제1항은 “신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.”라고 규정해 신탁재산에 대한 가압류 및 강제집행 가능성을 원칙적으로 봉쇄하고 있습니다. 그래서 흔히들 신탁부동산에 대해서는 가압류 및 강제집행을 하지 못하는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다.

    하지만 신탁법에서는 “신탁전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정해 예외적인 부분을 인정하고 있기 때문에, PF토지개발사업 실패에 따른 분쟁 발생 시 무조건 신탁부동산에 대한 가압류 및 강제집행이 불가능한 것만은 아닙니다.

  4. 04

    시행사와 신탁회사 간 신탁관계가 소멸 및 종료되는 경우

    PF토지개발사업을 추진하는 시행사와 신탁회사 사이의 신탁관계가 소멸 및 종료되는 경우 위탁자인 시행사에게는 위탁한 재산을 반환받을 권리인 신탁부동산에 관한 소유권이전등기청구권이 발생하게 됩니다. 신탁해지 또는 신탁종료를 원인으로 한 신탁재산에 관한 소유권이전등기청구권에 대해 가압류 및 강제집행을 하는 것이 가능할 수 있습니다.

    또한 신탁계약상 위탁자인 시행사측이 수익자로 지정되어 있는 경우 위탁자의 채권자는 수익자의 지위에 있는 위탁자가 수탁자로부터 받게 되는 수익권을 압류대상으로 삼는 것이 가능할 수 있습니다.

  5. 05

    영세한 시행사, 사업부실화 가능성의 우려

    시행사가 영세할 경우 사업 자체가 부실화 되면서 다양한 법적 분쟁의 위험성에 노출될 수 있는데 사업 진행의 초기 단계인 사업부지 매입단계에서부터 잡음이 발생할 수도 있습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통한 부동산 개발사업의 경우 개발 초기 단계에서 계약금 대출이 이뤄져 사업에 필요한 토지매매계약이 체결되는데, 나머지 토지매입 자금을 위해 토지매입 대출이 추가로 이뤄져 사업 부지를 위한 토지 매입이 마무리 되어야 하나 부동산 PF부실이 초래되면서 사업부지 매입부터 분쟁이 발생하는 경우도 많으니 유의해야 합니다.

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