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이번 호에서는 임의로 주거용 건축물로 용도를 변경한 경우 이주정착금 및 주거이전비 대상자가 되는지에 대해 살펴보고자 한다.

재개발사업은 보통 예전부터 주택이 오밀조밀 모여 있던 주거지역을 그 사업구역으로 한다. 오래 전에 지어진 주택이 대부분이며 그 특성상 등기부, 건축물대장이 아예 없거나 공부상 용도가 주택이 아닌 경우도 가끔 있다. 공부상 용도가 주택이 아닌 이유는 상가, 창고 등을 공사하여 주택으로 사용하면서도 관련 법상 요구되는 용도변경절차를 하지 않기 때문이다. 용도변경에 필요한 공사의 노력도 크지 않고 용도변경절차를 해야 한다는 규정도 알기 어려워 발생하는 일이다.

공부상 주택이 아닌 경우 그 소유자는 이주정착금 및 주거이전비 지급 대상이 될까. 엄밀히 따지면 용도변경하지 않은 주택은 불법 주택이고 이에 대해 이주정착금 및 주거이전비를 지급한다면 위 금원을 부당히 수령하기 위한 무단용도변경 행위를 묵인하는 결과를 초래할 수 있는 점에서 지급대상으로 볼 수 없다는 견해가 있을 수 있다.

반면에 용도변경을 해야 한다는 규정을 일반 국민이 알기 어렵고 위 주택의 소유자도 주거 상실로 인한 손실보전이 필요하며 불법의 정도가 상대적으로 크지 않다는 점에서 지급대상으로 보아야 한다는 반대견해도 있을 수 있다.

먼저 이주정착금 지급 여부에 대해 살펴보자, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행령 제40조제5항은 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자는 이주대책대상자에서 제외한다고 규정한다.

대법원 또한 건축 법령에 의한 허가 또는 신고절차를 이행하지 않는 등 적법한 절차에 의하지 않고 임의로 주거용으로 용도를 변경한 이상 이주대책대상자에 해당하지 않는다고 판시한 바 있다. 결국 무단용도변경한 주택 소유자는 이주정착금 지급 대상자에서 제외된다.

다음으로 주거이전비 지급 여부에 대해 살펴보자. 토지보상법 시행규칙 제54조제1항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 주거이전비를 보상하여야 하나, 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 주거이전비를 보상하지 않는다고 규정한다.

이주정착금과 달리 ‘무단용도변경’에 대한 규정을 두지 않기에 지급대상자가 될 수 있다고 볼 여지가 있다. 하급심 판결에서도 건물의 건축물대장상 용도가 ‘일반음식점’으로 주거이전비 지급대상이 아니라는 이유로 주거이전비의 지급을 거절한 사안에서 건물이 외관상 주택의 형태로 건축되어 있고 그 내부에 주거시설이 되어 있는 점, 세입자가 위 건물에 전입신고를 마치고 실제로 거주하여 온 점 등에 비추어 위 건물이 주거이전비 등의 지급대상이 되는 ‘주거용 건축물’에 해당한다고 판시한 바 있다(대구지방법원 2009.10.28. 선고 2009구합1183 판결).

그러나 대법원은 주거용 용도가 아닌 다른 용도로 이미 허가를 받거나 신고를 한 건축물은 그 소유자가 공익사업시행지구에 편입될 당시 허가를 받거나 신고를 하는 등의 적법한 절차에 의하지 아니하고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 사용하고 있는 경우에는 공익사업법 시행규칙 제54조제1항 단서에서 주거이전비를 보상하지 아니한다고 규정한 ‘무허가건축물등’에 포함되는 것으로 해석함이 타당하다고 판시하였다. 결국 무단용도변경한 주택 소유자는 주거이전비 지급 대상자에서도 제외되어야 한다.

출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)