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최근 강남의 아파트 값이 하늘 높은 줄 모르고 폭등하고 있습니다. 인터넷 카페 등을 통한 담합 등 부동산시장 교란 행위를 주도하고 있는 부동산 투기세력을 겨냥하여 정부에서는 9.13 부동산 대책을 내놓으면서 종부세 부과 기준이 되는 공시가격이 급등한 시세를 반영하도록 시세 상승분을 적극적으로 반영하는 등의 후속조치에도 총력을 기울이고 있다고 하는데요.

아파트 매매계약을 체결하고 계약금 지급 후 집값이 폭등하면서 매매계약의 해약 가능성을 문의 주시는 분들이 많은데요. 중도금 지급기일 전에 상대방의 계좌로 미리 금액을 입금을 해버리거나 공탁해버리면서 매매계약 해약 분쟁을 겪는 분들도 많습니다.

관련 판례(대법원 92다31323 판결)를 통해 많은 분들이 궁금해 하시는 이러한 부동산 매매계약 해약 가능성 문제를 알아보도록 하겠습니다.

1. 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행착수 가능성은?

민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다.

2. 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행착수 가능성은?

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 “중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다”고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없습니다.

3. 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제를 위하여 한 해약금의 제공이 적법하지 못한 경우 해제권을 보유하는 기간 안에 적법한 제공을 하면 계약이 해제되는지 여부 및 매도인이 계약해제를 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우 계약해제 의사표시가 있다고 볼 시점은?

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보게 됩니다.

신용보증기금 측으로부터 내용증명을 받아보신 분들이 있으실 텐데요. 사해행위취소소송의 피고가 되어 당 법무법인에 사건을 맡기신 분들 중에서도 부동산중개인을 통하지 않고 지인의 소개로 아파트를 매입하게 되고 몇 개월 지나기도 전에 갑자기 신용보증기금이라는 기관에서 내용증명으로 받아보신 분들이 많습니다.

사례를 하나 들어보자면, 아파트의 전소유자가 신용보증기금으로부터 신용보증을 받고 부실을 초래한 기업의 대표자인데, 부실처리 직전에 아파트를 매매하여 소유권이전등기를 해준 것이라고 하면서 정상적인 매매에 따른 소유권 이전임을 소명할 수 있는 자료를 신용보증기금으로 보내달라는 요청과 함께 소명자료를 보내지 않으면 사해행위취소 소송을 제기할 수 있다는 경고의 내용증명인 경우가 있습니다.

법률전문가가 아닌 일반인들은 준정부기관인 신용보증기금으로부터 이런 내용증명을 받게 되고 소명자료를 보내지 않으면 아파트를 매수한 것에 문제가 생기고 어떤 법적 불이익을 받는 것이 아닌가 하고 덜컥 겁부터 집어먹게 되는데요. 과연 내용증명에 어떠한 법적 효력이 있는 것일까요?

신용보증기금 등으로부터 내용증명을 받았다고 하더라도, 내용증명이라는 것은 어떠한 내용으로 수신인에게 언제 발송하였는지 여부만을 공식적으로 공증해주는 제도이기 때문에, 내용증명 그 자체로써는 강제력이나 법적 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 또한, 수신인이 내용증명을 받고서도 아무런 응답을 하지 않는다고 하여 상대방의 주장을 인정하게 되어 추후 소송에서 불이익을 받게 되는 것도 아닙니다.

다만, 임대차 해지 통보를 하거나 계약해제나 계약취소 통보의 수단으로 보내는 경우에는 추후 소송과정에서 내용증명이 수신인에게 도달한 시점에 계약해제나 계약취소의 통보를 했다는 증거로써 쓰일 수는 있게 됩니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 “사해행위취소소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 사해행위취소소송과 관련된 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.
 

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.

시골 농촌의 시세가 얼마 되지 않는 토지이지만, 상속된 토지를 두고 상속인들간의 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 상속재산분할청구 소송이나 공유물분할청구 소송으로 형제간, 부모·자식간 법정 다툼을 벌이는 경우를 흔히 목격할 수 있게 되는데요.

시골 농촌 지역에 있는 토지가 상속되는 경우 형제들이 공유관계를 유지하는 경우가 많습니다. 형제들 중 대부분은 도시 생활을 하며 상속된 토지의 공유지분만을 가지고, 일부 형제만이 시골에 홀로 남아 오랜 세월 농사를 지으며 상속된 토지 전부를 관리하는 상황이 20년 이상 지속되면 농사를 지으며 공유 토지를 점유하고 있던 자가 다른 형제들을 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기청구 소송이 제기하는 경우도 있습니다.

20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 토지를 점유하게 되면 실제 소유자가 아니더라도 취득시효를 완성한 토지의 소유권을 취득할 수 있게 된다는 것을 상식처럼 잘 알고 있는 분들이 많습니다. 그렇다면 과연 다른 공유자의 공유지분에 관하여도 점유취득시효가 인정이 되는 것일까요?

공유 토지를 공유자 1인이 전부를 점유하는 경우에도 다른 특별한 사정이 없는 한 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율 범위 내에서는 타주점유라는 것이 판례의 기본적이 태도(대법원 94다19884 판결)입니다.

그렇기 때문에 점유취득시효가 인정되기 위해서는 자신의 공유지분을 넘어서 점유한 부분에 대하여 새로운 권원에 의하여 공유토지에 대한 점유를 시작하였던가 아니면 다른 공유자에게 소유의 의사를 표시하였다고 볼 자료가 있는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 점유취득시효 주장과 관련된 “소유권이전등기 청구 소송, 토지인도 및 건물철거 청구 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 점유취득시효 관련 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다. 

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.

경매 부동산이 낙찰되고 낙찰대금이 완납이 되면 이해관계 있는 배당을 신청한 채권자들에게 배당절차가 진행이 되는데요. 경매 낙찰자의 낙찰대금 납부일로부터 2주 이내로 배당기일이 지정되고, 채권자들에게 배당기일 소환장 송달절차를 거쳐 법원은 미리 작성해 놓은 배당표에 의해 배당기일에 배당을 실시하게 됩니다.

경매 목적물인 부동산에는 1순위로 은행권의 근저당권이 잡혀있는 것이 보통인데요. 배당을 받아가는 후순위의 담보권자들 중에는 허위의 채권자가 포함되어 있는 경우가 많은데, 이때 필요한 소송이 배당이의 소송입니다.

배당표에 이의가 있다면 채권자나 임차인 등 경매절차의 이해관계인은 배당기일에 출석하여 배당이의를 구두로 진술해야 하고, 반드시 배당기일로부터 1주일 이내에 별로도 배당이의 소송을 제기하여 소제기증명원이나 집행정지결정문을 경매법원에 제출하지 않으면 이의가 취하된 것으로 간주되니 주의해야 합니다.

배당이의 소송은 판결 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자를 상대로 그 효력을 부인하는 청구이의 소송과는 구별하여야 하는데, 청구이의 소송을 제기해야 할 사안에서 배당이의 소송을 제기하거나 그 반대로 소송을 잘못 제기하여 부적법 각하 판결을 받는 일이 없도록 해야 할 것입니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 “배당이의 소송 및 청구이의 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 경매와 관련된 배당이의 소송과 청구이의 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다. 

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.

부모님 사후 상속재산을 형제자매들끼리 공유하는 경우가 많습니다. 형제자매 중에서는 자기 지분을 담보로 금융기관 등으로부터 돈을 빌리는 경우도 흔한데, 결국에는 빌린 돈을 갚지 못해 상속재산 중 자신의 지분이 다른 사람에게 넘어가 버리는 경우도 생기게 됩니다.

특히, 상속재산이 토지인 경우 형제자매의 지분이 생판 모르는 다른 사람에게 넘어가 버리면서 나머지 상속인들이 타인과 토지에 대하여 공유관계를 유지하기 보다는 각자의 지분별로 분할하여 단독소유로 하려는 경향이 커지게 되는데요. 타인과의 공유관계로 피해를 볼 수도 있다는 염려 탓입니다.

공유관계를 해소하고 각자의 지분별로 분할하여 단독소유로 하려면 지분을 소유하게 된 타인과 공유물분할에 관한 협의를 거쳐야 하는데 서로 이해관계가 달라지는 까닭에 협의가 실패하는 경우가 많습니다. 이 경우 공유물분할 청구 소송이 필요하게 됩니다.

공유물분할 청구 소송에서는 현물분할을 원칙으로 하지만, 현물분할이 현실적으로 어려운 경우 예외적으로 경매를 통한 대금분할에 의하게 됩니다. 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 분할방식에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 합리적인 분할을 명하게 되기 때문에 소송과정에서 원하는 방식으로 재판부를 설득하는 과정이 중요합니다. 반드시 부동산법률전문가의 도움을 받은 것이 바람직할 것입니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 상속재산인 공유부동산과 관련된 “공유물분할 청구 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 공유물분할 청구 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.
 

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.

팬션 부지를 알아보던 중 법원경매를 통해 주변 시세보다 저렴한 가격에 토지를 낙찰 받아 대금을 지급하고 현장을 확인하던 중 도로가 없는 맹지를 사들인 것을 뒤늦게 알게 되어 도로를 내기 위해서 도로예정 토지의 소유자와 협의를 통해 당해 토지매수의사를 밝혔지만, 토지소유자의 거절로 난처함을 겪고 당 법무법인에 문의를 주시는 분들이 많습니다.

맹지의 경우 진입도로 문제가 해결되면 토지 가격이 상승하여 큰 이익을 볼 수 있지만, 반대로 진입로 있는 토지가 사유지라는 이유로 진입로가 패쇄되어 버리면서 맹지가 되어 이웃 토지 소유자간 분쟁이 생기기 마련입니다.

특히 농촌지역의 경우 땅값이 폭등하면서 도로 소유권을 주장하는 분쟁이 속출하고 있는데, 수십 년 넘게 도로로 사용되던 토지의 새로운 소유주가 나타나 도로 소유권을 주장하면서 길로 사용하고 싶으면 해당 토지를 매입하라고 요구하면서 이웃 간 감정이 상하는 경우가 많습니다.

토지 매입 요구 등이 관철이 안되는 경우 도로 사용료 소송이나 토지인도 소송, 주위토지통행권 확인 소송 등 법정 다툼을 벌이는 수순으로 갈 수밖에 없습니다. 해당 재판부의 판사들이 오래전부터 도로로 사용되어 왔다는 주장이 맞는지 등을 확인하기 위해 현장을 방문하는 진풍경이 발생하기도 합니다. 사용되던 도로를 페쇄하거나 장애물을 놓는 경우에는 일반교통방해죄 등으로 형사고소까지 진행하여 이웃 간 법적 분쟁이 극에 달하는 경우도 흔합니다.

최후의 방법으로는 소송을 통해 민법상 주위토지통행권을 주장하여 통행권을 확보할 수가 있게 되는데, 조정과 화해를 이끌어 낼 수 있는 부동산 법률전문가에게 사건을 맡기는 것이 바람직할 것입니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 맹지와 관련된 “주위토지통행권 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 통행권확보 문제로 통행권 분쟁을 겪으시면서 해결책을 찾고자 하시는 분들은 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다. 

작년 소상공인 폐업자 수가 90만명을 넘어섰다고 합니다. 이에 정부에서는 부가가치세 면제 기준 매출액 적용 범위를 확대하고 카드수수료 혜택을 늘리는 방안을 검토하는 등 골목상권을 살리기 위해 자영업자 지원 대책을 발표할 예정이라는 소식도 들려오고 있습니다.

골목상권에 위치한 식당을 운영하는데 있어서 법적 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다. 맛집으로 소문나면서 장사가 잘 되던 식당을 넘기면서 권리금까지 챙긴 영업양도인이 인근에서 다시 동종영업을 개업하는 경우 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.

영업양도인의 동종영업 개업으로 매출이 반토막이 나는 피해를 입게 되면 식당을 양도받은 양수인의 입장에서는 생존권이 달린 문제가 되기 때문에 영업양도인을 상대로 영업금지 가처분 신청 및 영업금지 청구 소송 혹은 손해배상 청구 소송을 제기하여 피해를 최소화해야 합니다.

식당을 양도한 영업양도인이 바로 인근에 동종업종의 식당에서 다시 일을 하는 경우에도 단순 피고용자로 일을 하게 되는 경우도 있습니다. 영업양도인이 실질적인 운영자가 아니라 단순한 종업원인 경우에는 영업금지 가처분 신청이나 영업금지 청구 소송을 제기하더라도 기각되는 경우가 있으니 주의해야 하는데요.

동종영업을 개시한 영업양도인이 실질적인 영업주체인지 여부를 부동산법률전문가의 도움을 통해 확인한 이후 신중히 소송을 진행하여 자칫 낭패를 보는 일이 없도록 해야 할 것입니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 “영업금지청구 소송 및 영업금지가처분 신청”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 경업금지 위반으로 인한 영업금지청구 소송 및 영업금지가처분 신청 관련 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다. 

토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되는 것이고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없습니다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결참조).

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.  

수년간 7%~10% 이상의 확정 고수익 보장을 약속했던 시행사 및 운영사가 분양형호텔 운영에 어려움을 겪으면서 수분양자들에게 수익금을 제대로 지급하지 못하면서 분쟁이 발생하는 경우도 많고, 분양형호텔 시행사 및 시공사의 자금난으로 인해 준공을 앞두고 공사가 전면 중단되면서 분양형호텔 수분양자들과 분쟁이 생기기도 하는데요.

분양형호텔 공사를 담당하던 건설업체와 공사비 미지급 문제로 수억원대의 공사대금 지급청구 소송이 벌어지는 경우에는 문제가 더 커질 수 있는데요. 시행사과 시공업체 사이의 소송분쟁으로 인해 분양대금을 납부하고 준공을 기다리고 있는 수분양자들 입장에서는 이미 지급한 분양대금을 반환받지도 못하는 피해를 보는 경우도 많습니다.

분양형호텔을 분양하는 시행사측에서 준공기일을 준수하지 못하게 되면 명백한 계약해제 사유가 될 수 있습니다. 공사 중단으로 준공 예정 기일을 수개월 지나서도 준공을 기대하기 어려운 경우에는 시행사측의 이행지체를 이유로 발빠르게 분양계약 해제 통지 후 분양대금반환 소송을 제기해야 합니다.

분양대금을 반환받기 위해서는 누구보다도 한 발짝 먼저 신속한 조치를 취하는 것이 중요한데요. 시행사 및 시공사의 자금문제 및 소송 분쟁 등으로 공사가 장기간 멈춘 상황이라면 신속하게 분양대금반환 소송을 진행해야 합니다.

기약할 수 없는 준공을 기다리는 것보다는 분양계약 해제를 선택하고, 분양대금반환 소송에서 승소하더라도 시행사측에서 집행을 피하지 못하도록 가압류, 가처분 등 보전처분 조치를 미리 진행하여 피해를 최소화해야 할 것입니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 분양대금반환청구 소송, 소유권이전등기청구 소송 등 “분양형호텔 관련 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 분양형호텔에 투자하여 피해를 보시고 분양대금반환청구 소송, 소유권이전등기청구 소송 등에 관한 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다. 

법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.
사행위취소소송은 경매와 밀접한 관련이 있습니다.

통상적으로 신용상태가 극도로 악화되어 경매가 진행이 불가피하다고 예상될 경우, 채권자는 이해관계에 있는 특정 채권자(형제, 자매, 친인척 등)에게 편파적으로 재산적 가치 있는 부동산에 근저당권을 설정하여 주고는, 부동산이 경매처분 되도록 방치하기 때문입니다.

이런 경우, 일반채권자로서는 경매의 배당절차에서 배당받을 가능성이 희박한 관계로 난감한 상황에 처해질 수 밖에 없는데, 선의의 입증책임이 수익자에게 있는 사해해행위 취소소송과 판결의 효력이 오직 그 소송의 당사자에게 미치는 배당이의 소송을 병합하여 제기한다면 의외의 결과를 가져 올 수 있으므로, 사해행위취소소송과 배당이의 소송을 병합하여 제기하는 것에 희망을 결어 봄직 합니다.

사해행위취소소송(형성의 소)은 그 판결이 확정됨으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하게 되므로 형성의 소와 이에 의하여 형성되는 법률관계를 전제로 하는 이행소송 등을 병합하여 제기할 수 없다고 할 것이지만( 대법원 1969. 12. 29. 선고 68다2425 판결 등 참조), 민법 제406조 제1항은 채권자가 사해행위의 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 규정함으로써 사해행위취소청구에는 그 취소를 전제로 하는 원상회복청구를 병합하여 제기할 수 있도록 허용하고 있습니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결).

근저당권설정계약을 사해행위로서 취소하는 경우 경매절차가 진행되어 타인이 소유권을 취득하고 근저당권설정등기가 말소되었다면 원물반환이 불가능하므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명할 것이나, 채권자가 배당기일에 출석하여 수익자의 배당 부분에 대하여 이의를 하였다면, 그 채권자는 사해행위취소의 소와 병합하여 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결).

특히 채무초과상태인 채무자가 기존 채무의 변제를 위하여 채권자와 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 경료해 준 경우라면, 채무자가 아무리 기존 금전거래 내역을 들어 항변을 하더라도 채권자평등의 원칙에 비추어 사해행위라 판단될 가능성이 크고, 배당이의 판결의 효력은 오직 그 소송의 당사자에게 미치는 터라 배당이의의 소를 제기한 당해 채권자 이외의 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 그 채권자의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서만 근저당권설정계약을 취소하고 그 한도에서만 수익자의 배당액을 삭제하여 당해 채권자의 배당액으로 경정하므로( 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다41844 판결 참조), 사해행위취소소송과 배당이의소송을 병합하여 제기하는 것은 상상 이상으로 큰 효과를 볼 수 있습니다.

실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 채권을 회수하지 못하고 있던 의뢰인을 대리하여 사해행위취소소송과 배당이의소송을 병합하여 제기 한 결과 경매절차에서 수억원에 달하는 배당금 전액을 회수하는 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다.

이에 대한 문의가 있으시면 당법인으로 전화 주시기 바랍니다.