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중소 건설사의 위기가 부동산신탁사 위기로 이어지고 있다. 부동산신탁사가 책임준공을 약속한 프로젝트파이낸싱(PF) 현장 네 곳 중 한 곳은 준공 기한을 넘긴 것으로 조사됐다. PF 대주단으로부터 대출 원리금 반환 손해배상 소송이 급증할 것이란 우려가 커지고 있다.4일 업계에 따르면, 신탁사의 몸집을 불려줬던 ‘책임준공형 관리형토지신탁’이 부메랑으로 작용해 돌…
2024.05.071심 원고 승→2심 각하'내력벽' 해당 여부 두고 판결 엇갈려집합건물의 소유자가 베란다 벽체를 철거하는 등 '대수선' 공사를 할 경우, 이에 대해 집합건물의 구분소유자에게도 원고적격이 인정된다는 대법원 판단이 나왔다.대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 조모 씨가 강남구청을 상대로 낸 대수선허가처분 등 취소 소송에서 청구를 각하한 원심판결을 깨고 사건을 서울…
2024.04.151분기 지식산업센터·상가·오피스텔 경매 전년 대비 80~140%대 급증10건 중 8건 주인 못 찾아…거래량·가격도 내리막부동산 호황기 투자 열풍이 일었던 지식산업센터, 상가, 오피스텔 등 각종 수익형 부동산 시장이 바닥을 모르고 추락하고 있다.최근 거래 회복 조짐을 보이는 아파트와 달리 올해 들어서도 거래량이 줄고 공실이 늘면서 가격도 떨어지고 있는 것이다…
2024.04.08금융기관의 계좌가 압류금지 채권에 해당하는지 여부는 금융기관이 아니라 예금주인 채무자가 증명해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 25일 법원에 따르면 최근 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨가 B 은행을 상대로 낸 예금 반환 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다(2021다206356).…
2024.04.01국토교통부는 총선과 이사철을 앞두고 활개치는 기획부동산과 미끼매물 등 허위·과장 광고에 대해 6월 30일까지 집중 신고기간을 운영한다고 26일 밝혔다. 기획부동산은 경제적 가치가 없는 토지를 개발가능성이 큰 용지로 속여 판매하는 민생범죄로, 최근 총선을 앞두고 지역개발 공약을 악용한 범죄 우려가 커지고 있다. 1천만~5천만원 상당의 서민들 매수가능…
2024.04.01부동산 명의신탁자인 원고가 부동산 명의수탁자인 피고(원고의 조카)와 체결한 부동산 명의신탁…
2019.01.30토지 소유자인 원고가 이 사건 토지 위에 도로와 상하수도관을 설치 및 관리하면서 일반 공중…
2019.01.26토지 매도인인 피고(의뢰인)와 토지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 토지 매수인 원고(…
2018.12.17검색결과가 없습니다.
최근 강남의 아파트 값이 하늘 높은 줄 모르고 폭등하고 있습니다. 인터넷 카페 등을 통한 담합 등 부동산시장 교란 행위를 주도하고 있는 부동산 투기세력을 겨냥하여 정부에서는 9.13 부동산 대책을 내놓으면서 종부세 부과 기준이 되는 공시가격이 급등한 시세를 반영하도록 시세 상승분을 적극적으로 반영하는 등의 후속조치에도 총력을 기울이고 있다고 하는데요.
아파트 매매계약을 체결하고 계약금 지급 후 집값이 폭등하면서 매매계약의 해약 가능성을 문의 주시는 분들이 많은데요. 중도금 지급기일 전에 상대방의 계좌로 미리 금액을 입금을 해버리거나 공탁해버리면서 매매계약 해약 분쟁을 겪는 분들도 많습니다.
관련 판례(대법원 92다31323 판결)를 통해 많은 분들이 궁금해 하시는 이러한 부동산 매매계약 해약 가능성 문제를 알아보도록 하겠습니다.
1. 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행착수 가능성은?
민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다.
2. 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행착수 가능성은?
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 “중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다”고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없습니다.
3. 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제를 위하여 한 해약금의 제공이 적법하지 못한 경우 해제권을 보유하는 기간 안에 적법한 제공을 하면 계약이 해제되는지 여부 및 매도인이 계약해제를 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우 계약해제 의사표시가 있다고 볼 시점은?
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보게 됩니다.
신용보증기금 측으로부터 내용증명을 받아보신 분들이 있으실 텐데요. 사해행위취소소송의 피고가 되어 당 법무법인에 사건을 맡기신 분들 중에서도 부동산중개인을 통하지 않고 지인의 소개로 아파트를 매입하게 되고 몇 개월 지나기도 전에 갑자기 신용보증기금이라는 기관에서 내용증명으로 받아보신 분들이 많습니다.
사례를 하나 들어보자면, 아파트의 전소유자가 신용보증기금으로부터 신용보증을 받고 부실을 초래한 기업의 대표자인데, 부실처리 직전에 아파트를 매매하여 소유권이전등기를 해준 것이라고 하면서 정상적인 매매에 따른 소유권 이전임을 소명할 수 있는 자료를 신용보증기금으로 보내달라는 요청과 함께 소명자료를 보내지 않으면 사해행위취소 소송을 제기할 수 있다는 경고의 내용증명인 경우가 있습니다.
법률전문가가 아닌 일반인들은 준정부기관인 신용보증기금으로부터 이런 내용증명을 받게 되고 소명자료를 보내지 않으면 아파트를 매수한 것에 문제가 생기고 어떤 법적 불이익을 받는 것이 아닌가 하고 덜컥 겁부터 집어먹게 되는데요. 과연 내용증명에 어떠한 법적 효력이 있는 것일까요?
신용보증기금 등으로부터 내용증명을 받았다고 하더라도, 내용증명이라는 것은 어떠한 내용으로 수신인에게 언제 발송하였는지 여부만을 공식적으로 공증해주는 제도이기 때문에, 내용증명 그 자체로써는 강제력이나 법적 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 또한, 수신인이 내용증명을 받고서도 아무런 응답을 하지 않는다고 하여 상대방의 주장을 인정하게 되어 추후 소송에서 불이익을 받게 되는 것도 아닙니다.
다만, 임대차 해지 통보를 하거나 계약해제나 계약취소 통보의 수단으로 보내는 경우에는 추후 소송과정에서 내용증명이 수신인에게 도달한 시점에 계약해제나 계약취소의 통보를 했다는 증거로써 쓰일 수는 있게 됩니다.
실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 “사해행위취소소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 사해행위취소소송과 관련된 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.
법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.
시골 농촌의 시세가 얼마 되지 않는 토지이지만, 상속된 토지를 두고 상속인들간의 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 상속재산분할청구 소송이나 공유물분할청구 소송으로 형제간, 부모·자식간 법정 다툼을 벌이는 경우를 흔히 목격할 수 있게 되는데요.
시골 농촌 지역에 있는 토지가 상속되는 경우 형제들이 공유관계를 유지하는 경우가 많습니다. 형제들 중 대부분은 도시 생활을 하며 상속된 토지의 공유지분만을 가지고, 일부 형제만이 시골에 홀로 남아 오랜 세월 농사를 지으며 상속된 토지 전부를 관리하는 상황이 20년 이상 지속되면 농사를 지으며 공유 토지를 점유하고 있던 자가 다른 형제들을 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기청구 소송이 제기하는 경우도 있습니다.
20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 토지를 점유하게 되면 실제 소유자가 아니더라도 취득시효를 완성한 토지의 소유권을 취득할 수 있게 된다는 것을 상식처럼 잘 알고 있는 분들이 많습니다. 그렇다면 과연 다른 공유자의 공유지분에 관하여도 점유취득시효가 인정이 되는 것일까요?
공유 토지를 공유자 1인이 전부를 점유하는 경우에도 다른 특별한 사정이 없는 한 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율 범위 내에서는 타주점유라는 것이 판례의 기본적이 태도(대법원 94다19884 판결)입니다.
그렇기 때문에 점유취득시효가 인정되기 위해서는 자신의 공유지분을 넘어서 점유한 부분에 대하여 새로운 권원에 의하여 공유토지에 대한 점유를 시작하였던가 아니면 다른 공유자에게 소유의 의사를 표시하였다고 볼 자료가 있는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.
실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 점유취득시효 주장과 관련된 “소유권이전등기 청구 소송, 토지인도 및 건물철거 청구 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 점유취득시효 관련 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.
법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.
경매 부동산이 낙찰되고 낙찰대금이 완납이 되면 이해관계 있는 배당을 신청한 채권자들에게 배당절차가 진행이 되는데요. 경매 낙찰자의 낙찰대금 납부일로부터 2주 이내로 배당기일이 지정되고, 채권자들에게 배당기일 소환장 송달절차를 거쳐 법원은 미리 작성해 놓은 배당표에 의해 배당기일에 배당을 실시하게 됩니다.
경매 목적물인 부동산에는 1순위로 은행권의 근저당권이 잡혀있는 것이 보통인데요. 배당을 받아가는 후순위의 담보권자들 중에는 허위의 채권자가 포함되어 있는 경우가 많은데, 이때 필요한 소송이 배당이의 소송입니다.
배당표에 이의가 있다면 채권자나 임차인 등 경매절차의 이해관계인은 배당기일에 출석하여 배당이의를 구두로 진술해야 하고, 반드시 배당기일로부터 1주일 이내에 별로도 배당이의 소송을 제기하여 소제기증명원이나 집행정지결정문을 경매법원에 제출하지 않으면 이의가 취하된 것으로 간주되니 주의해야 합니다.
배당이의 소송은 판결 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자를 상대로 그 효력을 부인하는 청구이의 소송과는 구별하여야 하는데, 청구이의 소송을 제기해야 할 사안에서 배당이의 소송을 제기하거나 그 반대로 소송을 잘못 제기하여 부적법 각하 판결을 받는 일이 없도록 해야 할 것입니다.
실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 “배당이의 소송 및 청구이의 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 경매와 관련된 배당이의 소송과 청구이의 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.
법무법인 혜안의 부동산 상담센터입니다.
부모님 사후 상속재산을 형제자매들끼리 공유하는 경우가 많습니다. 형제자매 중에서는 자기 지분을 담보로 금융기관 등으로부터 돈을 빌리는 경우도 흔한데, 결국에는 빌린 돈을 갚지 못해 상속재산 중 자신의 지분이 다른 사람에게 넘어가 버리는 경우도 생기게 됩니다.
특히, 상속재산이 토지인 경우 형제자매의 지분이 생판 모르는 다른 사람에게 넘어가 버리면서 나머지 상속인들이 타인과 토지에 대하여 공유관계를 유지하기 보다는 각자의 지분별로 분할하여 단독소유로 하려는 경향이 커지게 되는데요. 타인과의 공유관계로 피해를 볼 수도 있다는 염려 탓입니다.
공유관계를 해소하고 각자의 지분별로 분할하여 단독소유로 하려면 지분을 소유하게 된 타인과 공유물분할에 관한 협의를 거쳐야 하는데 서로 이해관계가 달라지는 까닭에 협의가 실패하는 경우가 많습니다. 이 경우 공유물분할 청구 소송이 필요하게 됩니다.
공유물분할 청구 소송에서는 현물분할을 원칙으로 하지만, 현물분할이 현실적으로 어려운 경우 예외적으로 경매를 통한 대금분할에 의하게 됩니다. 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 분할방식에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 합리적인 분할을 명하게 되기 때문에 소송과정에서 원하는 방식으로 재판부를 설득하는 과정이 중요합니다. 반드시 부동산법률전문가의 도움을 받은 것이 바람직할 것입니다.
실제로 당 법무법인에서는 5년여 동안 상속재산인 공유부동산과 관련된 “공유물분할 청구 소송”을 진행하여 좋은 결과를 이끌어 내기도 하였습니다. 공유물분할 청구 소송에 대해 문의가 있으시면 당 법무법인의 부동산전문센터로 전화(무료상담 02-535-5605) 주시기 바랍니다.